Торговые центры в России потеряли до 90% доходов за месяц простоя. Обзор
Москва. 28 апреля. INTERFAX.RU - Российские торговые центры потеряли до 90% доходов в апреле из-за закрытия большинства магазинов по решению властей.
Некоторым арендаторам заплатить фактически нечем, а скидок по аренде добиваются даже продовольственные ритейлеры, которые могут продолжать работать, - из-за драматического падения трафика. По оценкам участников рынка, отрасль не сможет вернуться к докризисным показателям раньше следующего года.
Больше площадь - больше проблем
"Первая половина марта 2020 года в целом прошла хорошо, по нашим оценкам, с превышением прошлогодних цифр. Во второй половине Москва и многие регионы уже стали ощущать спад спроса, кто-то раньше, кто-то позже, показатели продаж опустились ниже 2019 года. В апреле практически все объекты вне зависимости от месторасположения и размера потеряли большую часть доходности - от 80% и даже более", - сказал "Интерфаксу" директор по развитию property management и ритейла в агентстве недвижимости Knight Frank Михаил Сафонов.
По оценке директора департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгении Хакбердиевой, падение доходов ТРЦ в среднем составляет около 70-80% в зависимости от объекта.
Генеральный директор S.A. Ricci Александр Морозов говорит, что падение доходов торговых центров составило от 30% до 70% в зависимости от региона, направленности ТЦ и его размера. "Тенденция такая: чем крупнее торговый центр, тем больше в нем закрытых магазинов и, следовательно, больше убытков. Положение районных ТЦ "у дома" все-таки немного лучше: большая доля их арендаторов попадает в список тех, кому разрешено работать - это супермаркеты, аптеки, магазины детских товаров, зоотоваров, некоторые магазины косметики", - пояснил он.
"Большинство торговых центров в городах, где власти ввели карантин, недособрали арендную плату за март, и, вероятно, недособерут до 90% в апреле, за исключением платежей от тех арендаторов, которые продолжали работать. Потери составили в разных случаях от 40% до более 90% к аналогичному периоду прошлого года", - отметила руководитель департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина.
По ее словам, торговые центры, где площадь продуктового "якоря" составляет более половины общего арендуемого пространства, находятся сегодня в более выигрышном положении, чем крупные торгово-развлекательные комплексы с большой долей площадей, занятых фэшн-якорями, торговой галереей и развлекательными концепциями. Лучше перспективы у торговых центров, расположенных в местах с высоким трафиком: ритейлеры, конечно, захотят там остаться после снятия ограничений, а вот открывать магазины в менее востребованных ТЦ после локдауна может быть нецелесообразно, считает эксперт.
Где взять деньги
С конца марта власти РФ начали вводить ограничения для борьбы с распространением коронавируса. Продолжать работу могут только продовольственные магазины, аптеки, зоомагазины и салоны связи, а также магазины, торгующие товарами первой необходимости. Список этих товаров был утвержден правительством 27 марта, в него попали 23 позиции (санитарно-гигиенические маски, антисептики для рук, мыло, зубная паста, туалетная бумага, стиральный порошок, спички, некоторые детские товары и др.). Остальные магазины были вынуждены закрыться. Ресторанам и кафе разрешено работать только в режиме обслуживания заказов навынос и доставки.
В этой ситуации возникает вопрос об обоснованности начисления арендной платы и различных отсрочек, отмечает Жилкина из JLL.
Ingka Centres, которая в России управляет торговыми центрами "Мега", в конце марта объявила, что не будет взимать арендную плату и сервисный сбор с арендаторов, которые приостановили работу в связи с предписаниями властей. Такой политики компания придерживается во всех странах, где магазины были вынуждены закрыться из-за локдауна.
Кроме "Меги" есть еще три компании, которые дали скидку в 100% своим арендаторам, но системно рынок устроен по-другому: у большинства торговых центров нет "богатых спонсоров" в виде ритейла и есть долговая нагрузка, для них потери выручки от арендаторов более критичны, говорил на недавней онлайн-конференции генеральный директор MallTech Николай Артеменко (MallTech управляет торговыми центрами "Планета" в Красноярске, Уфе, Новокузнецке, ТЦ "Аура" в Новосибирске и ТЦ "Лето" в Санкт-Петербурге).
"Мы, к сожалению, такого (скидку в 100% для арендаторов, как сделала "Мега" - ИФ) пока позволить себе не можем", - говорил первый заместитель гендиректора АО "Корпорация А.Н.Д." Дмитрий Москаленко ("Корпорация А.Н.Д." входит в группу "Сафмар" Михаила Гуцериева, среди ее активов - московские ТЦ "Калейдоскоп", "Калужский", "Фестиваль", "Смоленский пассаж", "Петровский пассаж").
По словам Москаленко, девелопер принимает "индивидуальные решения" в переговорах с арендаторами о льготах. "Торговые центры продолжают нести расходы на содержание здания в надлежащем состоянии. И здесь я полностью разделяю точку зрения, что не получать ниоткуда денег торговые центры просто не могут <...> С одной стороны, запретили ритейлерам торговать - 80-99% не работают, и они это делают на законных основаниях. С другой стороны, есть банки, есть налоги на имущество и так далее. Как долго протянет в этой ситуации торговый центр?" - отметил он.
"Есть две важные составляющие: есть арендная плата, и есть сервисный сбор. Сервисный сбор, несмотря на то, что торговый центр функционирует не в полном объеме, несущественно уменьшился. Если у вас открыт гипермаркет, несколько салонов мобильной связи и аптеки, затраты на эксплуатацию сократились, но не так значительно. Поэтому сервисный сбор для нас жизненно необходим, потому что в противном случае мы надлежащим образом не сможем обслуживать торговые центры", - пояснила директор по коммерции и развитию группы объектов Mall Management Group Алина Стрелкова (под управлением компании находятся московские ТРЦ "Саларис" и МФК Columbus, а также строящийся подземный ТРЦ "Павелецкая Плаза" на площади Павелецкого вокзала).
"Поэтому мы для себя определили, что мы дадим каникулы по арендной плате для тех арендаторов, которые не работают, на период простоя, но коммунальные услуги и сервисный сбор - это то, что мы хотели бы получить с наших арендаторов, и мы считаем, что это абсолютно честная история в данных обстоятельствах", - добавила она.
В каждом случае вопрос об изменении арендной платы решается индивидуально, есть и примеры отказа в пересмотре условий, отметила Жилкина из JLL.
"Все закрытые арендаторы не планируют платить аренду. Позиция владельцев ТРЦ в этой ситуации весьма объективная и в основном сводится к выставлению арендаторам счетов за затраты на возмещение услуг эксплуатации и коммунальных ресурсов. Однако эти платежи не всегда полностью покрывают реальные затраты, а учитывая кредитную нагрузку - чистый доход торговых центров ушел далеко в минус", - сказал Сафонов из Knight Frank. Продуктовые магазины, аптеки, которые продолжают работать, в зависимости от спада продаж смогут заплатить 30-70% от основной арендной платы, добавил он.
Получить скидку или отсрочить платеж будут пытаться 80% арендаторов, считает Морозов из S.A. Ricci. "Не смогут заплатить арендаторы из сферы микро- и малого бизнеса, ряд представителей среднего бизнеса. В общем-то, все предприятия торговли, которые сегодня не могут работать, уже испытывают значительные трудности с оплатой аренды. Например, предприятия общественного питания - почти все без исключений. Но вопрос не в том, кто сможет заплатить за апрель, а в том, кто из арендаторов останется жизнеспособен и не обанкротится после майских праздников", - отметил он.
Трудности и у продовольственной розницы
В начале апреля сетевые ритейлеры, занимающиеся продажами одежды, обуви, косметики, парфюмерии и других непродовольственных товаров, обратились к президенту РФ Владимиру Путину и премьер-министру Михаилу Мишустину с просьбой поддержать их в кризис. Одна из просьб - объявить пандемию COVID-19 обстоятельством непреодолимой силы, что позволит пересматривать договоры аренды согласно статьям Гражданского Кодекса. Ритейлеры также предложили на время эпидемии сократить арендные платежи пропорционально падению выручки в арендуемых помещениях по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
"Сетевой ритейл по оптимистичным прогнозам не сможет восстановиться в ближайшие полгода", - говорится в обращении. Документ подписали представители 49 компаний. Это "Эконика", Henderson, Inventive Retail Group, "БНС Груп", Incity, "Л'Этуаль", "Рив Гош", "Золотое яблоко", "Дочки-сыночки" и другие.
Уступок по аренде хотят и крупные продовольственные ритейлеры. Ранее в апреле "Лента" и X5 Retail Group ("Пятерочка", "Перекресток", "Карусель") сообщали, что ведут переговоры о пересмотре условий по аренде. Финансовый директор Х5 Светлана Демяшкевич также говорила, что компания закрыла некоторые магазины в торговых центрах. По ее словам, из-за ограничений, связанных с коронавирусом, магазины "у дома" оказались в более сильной позиции, а супермаркеты и гипермаркеты, особенно в торговых центрах, потеряли часть трафика.
"Если говорить про торговые центры, то я бы не назвала фуд-ритейл отраслью, которую не коснулся этот кризис. Если продуктовый магазин находится в торговом центре, он является "заложником" этого контекста", - говорила ранее на онлайн-конференции директор по развитию торговой сети "Перекресток" Юлия Лазарева.
По ее словам, некоторые торговые центры однозначно отказывают в скидках, некоторые идут навстречу. "Большая часть, 60% арендодателей-торговых центров говорят: посмотрим, чем это все завершится. Я знаю, что многие, на самом деле, очень адекватно посмотрят на те раскладки, которые мы им покажем, а часть просто использует эту ситуацию, чтобы перейти в категорию тех, кто отказывает", - отметила Лазарева.
"Я сейчас про пример продуктов, потому что нам говорят: "встаньте вообще последние в очередь", не понимая, что для продуктового ритейла падение трафика с 2 тыс. до 100 человек означает целые машины списанного товара", - пояснила она.
Убытки и надежда на государство
По оценке гендиректора MallTech Артеменко, при оптимистичном сценарии (бизнес восстановится к марту следующего года) суммарные убытки торговых центров составят около 140 млрд рублей, а с учетом ритейла - 1,35 трлн рублей.
За месяц индустрия может потерять около 37 млрд рублей, а за полгода - около 120 млрд рублей, подсчитали в Российском совете торговых центров (РСТЦ). "И это при сценарии, по которому магазины начнут открываться вновь уже к июню. Но у многих арендаторов просто не окажется, чем торговать, да и платежеспособный спрос начнет восстанавливаться только осенью", - предупреждает представитель РСТЦ.
Еще в конце марта, до введения ограничений на торговлю, РСТЦ обратился к главе правительства Мишустину, предупредив, что отрасли грозит дефолт перед банками на сумму около 1 трлн рублей. РСТЦ предложил государству субсидировать процентные ставки по действующим кредитам в размере не менее 4%, поддержать реструктуризацию кредитов госгарантиями, отсрочить уплату НДС и налога на прибыль на три месяца с возможностью продления отсрочки до 31 января 2021 года.
Кроме того, РСТЦ просил временно отменить остальные налоговые платежи (земельный налог, налог на имущество) и арендные платежи за земельные участки под торговыми центрами, если эти участки находятся в государственной собственности. Пока торговым центрам не оказано практически никакой поддержки, при том, что отрасль сильно закредитована, констатировали в организации.
Необходимо признать отрасль пострадавшей и распространить соответствующий статус на предприятия всех форм, а не только на МСП; скорректировать критерии отнесения предприятий к системообразующим для включения в список компаний-собственников торговой недвижимости; объявить налоговые каникулы на период пандемии плюс следующий квартал, перечисляет представитель РСТЦ.
"Торговые центры не включили ни в список системообразующих компаний, ни в перечень наиболее пострадавших отраслей. Такое ощущение, что про нас просто забыли", - жаловался в недавнем интервью Forbes владелец торгового центра "Атриум" Эрнест Рудяк.
Если до кризиса трафик в "Атриуме" составлял 40-45 тыс. человек в будний день и 55-60 тыс. в выходной, то к концу марта он снизился до 18 тыс. человек, а после ввода режима строгой самоизоляции - до 150-300 человек в день. В "Атриуме" продолжают работать "Перекресток", салон сотовой связи и оптика.
"Я надеюсь, что в апреле мы соберем от аренды 10% от среднего ежемесячного показателя за 2019 год. Но этого хватит лишь на то, чтобы выплатить зарплату сотрудникам в мае", - говорил Рудяк.
"Если май пройдет в таком же режиме, как и апрель, то наши небольшие финансовые запасы быстро истощатся, и я просто не знаю, что мне делать. Конец апреля - самый тяжелый месяц, так как он несет с собой три квартальных платежа, по которым у нас нет никаких льгот от государства. Это налог на прибыль, который компании выплачивают авансом за будущий квартал, налог на имущество и плата за аренду земельного участка", - сетовал он.
Президент Crocus Group Араз Агаларов в интервью телеканалу РБК сравнивал свой бизнес с тонущим кораблем. Все объекты группы, кроме сети магазинов "Твой дом", закрыты (среди активов Crocus Group - торговые центры Vegas, "Крокус сити молл", отель, океанариум, фитнес-клубы и др.). По словам Агаларова, деньги на выплату сотрудникам зарплат за март у компании есть, а на апрель денег уже нет.
Ранее в апреле Crocus обратилась в правительство с просьбой о мерах господдержки. Компания попросила освободить ее от уплаты налогов и сборов на период ограничений и еще шесть месяцев после их снятия, а также обнулить ставку по страховым взносам на все виды доходов физических лиц на тот же период. Минфин эти просьбы не поддержал, сказал "Интерфаксу" источник в финансово-экономическом блоке правительства.
Освобождение Crocus от уплаты налогов поставит ее в преимущественное положение по сравнению с другими компаниями, "работающими в не менее важных областях". Кроме того, расходы на социальные обязательства государства сегодня растут, а распространение мер поддержки на другие категории плательщиков страховых взносов приведет к существенному снижению таких поступлений, приводит источник аргументацию Минфина.
Перспективы восстановления
По оценке участников рынка, бизнес торговых центров может вернуться к докризисным показателям не раньше следующего года.
"Самое оптимистичное - начало работы где-то в июне, то есть май нерабочий, абсолютно убежден. А первым месяцем, когда мы догоним 2019 год, будет март 2021 года, это самый оптимистичный сценарий", - считает Артеменко из MallTech.
"Нам казалось, что все-таки где-то к декабрю этого года ситуация должна уже выправиться, и если не достичь 100% (от докризисных доходов - ИФ), то хотя бы к этому как-то приближаться. Но здесь все очень зависит от того, когда мы откроемся. Мы тоже не тешим себя иллюзиями, что мы откроемся в мае, несмотря на то, что, конечно, бы хотелось. Поэтому, думаю, раньше июня открытия ждать не приходится", - сказала директор по коммерции и развитию группы объектов Mall Management Group Стрелкова.
Управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский полагает, что к ноябрю-декабрю торговые центры смогут восстановить оборот до 70% от докризисного. "В рамках успешно работавших торговых центров, я думаю, это выполнимо, если у нас не будет затяжки периода, когда все должны сидеть дома", - отметил он.
После снятия ограничений на работу предприятий торговли и услуг хочется рассчитывать на быстрое возобновление продаж, связанное с отложенным спросом, однако могут сыграть свою роль такие факторы, как снижение доходов населения, повышение стоимости товаров зарубежного производства, банкротство части магазинов, сказал Сафонов из Knight Frank. "На восстановление до прежних уровней может понадобится не менее года", - считает он.
Вероятно, отложенный спрос накапливается у людей в течение периода самоизоляции, но массовые сокращения из-за карантина и экономическая ситуация привели к тому, что реальные доходы населения сильно снизились. Поэтому на восстановление товарооборота и доходов ТЦ уйдет не меньше года, полагает гендиректор S.A. Ricci Морозов.
"К докризисному уровню, особенно по особо просевшим сегментам, таким как fashion, вряд ли мы вернемся даже до конца года. К примеру, по самым пессимистичным прогнозам европейских и американских экспертов, потребуется более шести месяцев для восстановления мирового рынка ритейла", - отметила Хакбердиева из Knight Frank.
"Мы ожидаем, что ситуация начнет выравниваться в III-IV кварталах, но о полном восстановлении в 2020 году речи, конечно, идти не может", - считает Жилкина из JLL.
По данным исследования Boston Consulting Group (BCG) и "Ромира", российские потребители в ближайшие полгода планируют сократить расходы в 90% категорий продуктов и услуг и тратить меньше во всех каналах продаж, включая онлайн. Но боязнь заражения в наибольшей степени отразится на торговых центрах и стрит-ритейле. Так, больше всего опрошенных - 51% - планируют тратить меньше и значительно меньше в моно- и мультибрендовых магазинах, расположенных в торговых центрах. 44% потребителей собираются сократить расходы в стрит-ритейле, 38% - в гипермаркетах.
