Инвестор Москва-сити получил шанс побороться со структурой Троценко за неустойку

Москва. 8 сентября. INTERFAX.RU - Верховный суд (ВС) РФ отменил решения нижестоящих судов, которые отказали инвестору строительства башни "Федерация" в Москва-сити во взыскании полной суммы неустойки за срыв сроков ввода объекта в эксплуатацию с одноименного ЗАО, бенефициаром которого является Роман Троценко. Об этом свидетельствует картотека арбитражных дел.

Этот инвестор, ООО "Кверкус", вложил $3,3 млн в нежилые в помещения в "Федерации" (их площадь не называется) в марте 2014 года, после того как проект строительства этого небоскреба перешел к Троценко от разорившегося Сергея Полонского. Получил свою недвижимость "Кверкус" с опозданием. Изначально планировалось, что объект будет введен в эксплуатацию в IV квартале 2015 года и в течение 30 дней должна была состояться передача объекта. В действительности же "Кверкус" принял ее только 26 июня 2019 года, успев к этому моменту взыскать с ЗАО "Башня Федерация" неустойку за период с февраля 2016 года по 13 августа 2018 года - 4,63 млн рублей.

В день передачи объекта стороны подписали допсоглашение к договору инвестирования с двумя важными условиями. Первое: устанавливался новый срок передачи помещений в ближайшем будущем - 31 августа 2019 года и оговаривалось, что это условие применяется к отношениям сторон с 14 августа 2018 года (даты, по которую уже была взыскана неустойка). Второе: закреплялась новация взысканной судом суммы – вместо ее уплаты "Башня Федерация" обязалась оплачивать эксплуатационные услуги в течение 22 месяцев на общую сумму не более 7,68 млн рублей, говорится в материалах дела.

Несмотря на это, в декабре в рамках исполнительного производства со счета "Башни Федерация" в пользу "Кверкуса" были списаны все взысканные 4,63 млн рублей. А спустя несколько дней после этого инвестор обратился в суд с требованием взыскать с застройщика еще 2,94 млн рублей неустойки – за тот период просрочки, который не был охвачен исполненным судебным решением (с 14 августа 2018 года по 26 июня 2019-го). Эта сумма представляла собой разницу между обещанием "Башни Федерация" заплатить эксплуатационные платежи на 7,68 млн рублей и фактически взысканной приставами суммой в 4,63 млн рублей. Свои новые требования в суде "Кверкус" обосновывал тем, что фактически договорился с контрагентом о признании в 7,68 млн рублей неустойки за весь период просрочки с февраля 2016 года по дату передачи объекта.

Суды трех инстанций отказали инвестору. По их мнению, во-первых, оснований для начисления неустойки не было, так как, во-первых, стороны продлили срок передачи объекта до конца августа 2019 года. Во-вторых, в допсоглашении не говорится про общую неустойку за весь период просрочки, а только про новацию долга в обязательство погашать эксплуатационные платежи (информации о том, вносились ли они, в материалах дела нет).

Новый виток разбирательства

Однако ВС РФ, куда пожаловался "Кверкус", поручил суду первой инстанции заново разобраться в конфликте, отменив акты нижестоящих судов. ВС РФ напомнил, что по общему правилу изменение договора влечет изменение обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает их от ответственности за уже допущенные нарушения за исключением ситуаций, когда допсоглашение прямо предусматривает ретроспективное освобождение от уже набежавшей неустойки. Такую позицию ВС РФ высказывал еще в 2016 году.

Этот подход применим и к спору "Кверкуса" с "Башней Федерация", указал ВС РФ, а потому судам следовало проверить наличие в допсоглашении условия об освобождении застройщика от ответственности. При этом указание на ретроспективное действие пункта о сроках передачи объекта при наличии просрочки на день заключения допсоглашения, по мнению судебной коллегии, "автоматически не отменяет применение ответственности".

"Судам следовало проверить волю сторон на освобождение должника от ответственности, которая может быть выражена как в соглашении, так и установлена судом по правилам статьи 431 Гражданского кодекса, чтобы не позволять какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения", - говорится в определении суда.

Статья 431 ГК РФ гласит, что суд при толковании условий договора принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

"Башня Федерация"

Многофункциональный офисно-рекреационный комплекс "Башня "Федерация" состоит из двух башен: "А" (Восток) и "Б" (Запад). Башня "А" (101 этаж, 374 метра) – одно из самых высоких зданий в Европе. Общая площадь помещений комплекса - 443 тыс. кв. м.

Выручка ЗАО "Башня Федерация" в 2020 году составила 4,72 млрд рублей, чистая прибыль - 342,89 млн рублей, годом ранее при выручке в 5 млрд рублей компания отчиталась о чистом убытке в 383,29 млн рублей, свидетельствуют данные аналитической компании "СПАРК-Интерфакс". Троценко указан бенефициарным владельцем в пояснительной записке к бухгалтерской отчетности на конец 2020 года.

Полонский, начинавший проект строительства башни "Федерация", в 2017 году был осужден за мошенничество с деньгами дольщиков при возведении многоквартирных домов в жилых комплексах "Кутузовская миля" и "Рублевская ривьера", ставших долгостроями. По версии следствия, деньги дольщиков были похищены, а предполагаемый ущерб превысил 2,5 млрд рублей. Суд приговорил Полонского к 5 годам колонии, из которых тот отсидел 2 года в следственном изоляторе, и освободил от наказания из-за истечения сроков давности.

ООО "Кверкус" принадлежит семье Куликовых – Александру, Альберту, Иннокентию и Ярославе.