Москва. 1 июня. INTERFAX.RU - Застройщик не может ссылаться на недействительность договора уступки дольщиком права на неустойку, защищаясь от ее взыскания, следует из определения Верховного суда (ВС) РФ по делу Мытищинской строительной компании. Если он не расплатился ни с цедентом, ни с цессионарием, то это недобросовестное поведение и аргумент о недействительности должен быть отклонен, заключил суд.
Система долевого строительства жилья в РФ может быть ликвидирована, так как у президента Владимира Путина есть "сформированная позиция" уходить от этой модели, сообщает газета "Ведомости" по итогам совещания под председательством главы государства, прошедшего в среду. Президента более всего беспокоят "обманутые дольщики", которые не получают квартир годы - в 2017 году рабочая группа при генсовете "Единой России" насчитала их в РФ 122 тыс.
Гораздо большую часть участников договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) затрагивает срыв сроков сдачи жилья. Согласно статистике Института развития строительной отрасли за III квартал 2017 года, которую приводит "Интерфакс-Недвижимость", доля жилой недвижимости, сдающейся с просрочками от месяца до года, составляет порядка 60%, а 15,8% новостроек сдаются с переносом сроков ввода на год и более.
Это весьма болезненная ситуация, поэтому размер неустойки за срыв сроков выведен из сферы договорных отношений и закреплен законодательно. В базовом варианте она составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за день просрочки, а если дольщиком является частное лицо, то увеличивается вдвое. Кроме того, гражданин имеет право на взыскание с застройщика еще и штрафа по закону о защите прав потребителей, который составляет 50% от взысканной суммы.
Размер потенциальных взысканий, весьма распространенное стремление застройщиков не платить дольщикам за срыв сроков ввода жилья и нежелание последних самим идти в суды породило солидный рынок скупки прав требования участников ДДУ. Но с цессионариями, которые такие права приобрели, застройщики продолжали бороться в арбитражных судах, указывая, что договор цессии должен проходить государственную регистрацию.
Судебная практика была противоречивой, пока в апреле 2018 года ВС РФ не определил, что такая госрегистрация действительно нужна. Но строительной индустрии тактических преимуществ это не принесет, следует из определения судебной коллегии по экономическим спорам по делу Мытищинской строительной компании (МСК), опубликованного в пятницу.
Согласно материалам этого спора, МСК в 2016 году на три месяца задержала передачу квартиры дольщице, та предъявила требования о выплате неустойки в размере 135,5 тыс. руб., застройщик его проигнорировал, последовала уступка требований, новый отказ платить, и спор переместился в суд. Здесь требования цессионария (сейчас им является ИП Анна Крючкова - ИФ) были удовлетворены наполовину, так как суд, используя право на дискрецию, которое в этом вопросе дает статья 333 Гражданского кодекса (ГК) РФ, посчитал неустойку чрезмерной. С МСК взыскали только 67,77 тыс. руб. неустойки, 33,88 тыс. руб. штрафа за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке, а также 10 тыс. руб. расходов на оплату услуг представителя.
Но в кассацию отправился не истец, а ответчик. МСК не хотела платить вообще, указывая, что в отсутствие государственной регистрации договор цессии является недействительным.
Однако судебная коллегия по экономическим спорам этот аргумент отклонила. "Возражение против иска не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно", - напомнили судьи разъяснение ВС РФ, которое было дано в пункте 70 постановления пленума № 25 от 23 июня 2015 года.
Добросовестности в поведении МСК коллегия не увидела, напротив. "Компания, получившая от цедента надлежащее письменное уведомление о состоявшейся уступке, а также претензий как от цедента, так и от цессионария, не предоставила исполнение ни первоначальному, ни новому кредитору", - констатировал ВС РФ.
С учетом этих обстоятельств, сделала вывод коллегия, ссылка МСК на отсутствие государственной регистрации договора уступки может рассматриваться в качестве недобросовестного поведения с целью освободиться от уплаты. "При отсутствии доказательств нарушения прав должника совершением уступки суд не может отказать в иске цессионарию", - уточнили судьи ВС РФ.
С этими указаниями дело отправлено на пересмотр в первую инстанцию. На новом круге рассмотрения дела, согласно предписаниям ВС РФ, предстоит также пересмотреть вопрос о снижении неустойки. "Необходимо (...) рассмотреть вопрос о возможности применения по ходатайству ответчика положений статьи 333 ГК РФ, исходя из принципов справедливости, соразмерности, недопустимости извлечения выгоды", - говорится в определении.
