Москва. 26 декабря. INTERFAX.RU - В канун Нового года портал "Интерфакс-Недвижимость" опросил игроков рынка и выявил наиболее важные события и тенденции уходящего года, определяющие развитие сегментов как жилой, так и коммерческой недвижимости. Эксперты считают, что важным в 2009 году было само поведение рынка в условиях кризиса. Глобальных сделок и проектов, которыми пестрили СМИ в докризисный период, больше нет.
В течение года во всех сегментах рынка цены падали, а спрос сжимался. Несмотря на это, рынок располагал большим заделом и объем ввода жилья и коммерческой недвижимости оставался на относительно высоком уровне. Осенью эксперты отметили всплеск активности: цены стабилизировались, спрос увеличился, появились реальные сделки. Но о восстановлении рынка говорить рано, считают специалисты, "дно" еще не пройдено.
Игроки рынка верят в восстановление рынка в 2010 году, чему, по их мнению, есть основания.
Доступное жилье не стало доступнее
В январе премьер-министр РФ Владимир Путин предложил правительству не снижать объемы жилищного строительства и поставил задачу "постараться сохранить планку" ввода 2008 года, т.е. 61 млн кв. метров. В.Путин сказал, что граждане должны иметь возможность решать свои жилищные проблемы, и вправе рассчитывать при этом на помощь государства.
"Общая логика антикризисных мер в строительном комплексе - поддержать спрос на жилье, не допустить свертывания строительных проектов", - сказал он.
Финансирование программ, связанных в целом с государственной жилищной политикой, настраивала в начале года на оптимизм: общий объем средств, выделяемых на эти цели федеральным бюджетом и институтами развития в 2009 году превысил 447 млрд руб.
Кроме того, решению поставленной премьером задачи должны были содействовать и увеличенный до 150 млрд рублей в 2009 году капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), и повышенный до 2 млн рублей размер налогового вычета для граждан, приобретающих и строящих жилье и превысившая 300 тыс. руб. сумма материнского капитала, который можно и нужно направлять на приобретение жилья (прогнозируемое Минфином в 2010 году вложение в экономику таких средств - 102 млрд руб.). На федеральную программу "Жилище" (финансирование которой сокращено примерно на 30%), в этом году было направлено около 61 млрд руб.
Однако, несмотря на все усилия, в 2009 году, по данным Минрегионразвития, будет введено 53 млн кв. метров жилья, а следующий год, по мнению главы Ассоциации строителей России Николая Кошмана, станет еще хуже, так как "у строителей совсем нет задела на 2010 год".
Банки правят бал
Наиболее громкие события 2009 года были связаны с переходом залоговых активов в собственность банков. Финансовые институты стали крупнейшими игроками на рынке недвижимости. Тренд года - передел рынка, кредитные организации отнимают у девелоперов наиболее интересные активы, банки понемногу превращаются из кредиторов в инвесторов.
Тем не менее банки утверждают, что главное для них - сохранение капитала. В течение года практически все девелоперы вели переговоры о реструктуризации долгов, и банки часто шли им на встречу. Но для многих заемщиков закономерным итогом стала расплата активами, зачастую принудительная, отмечают эксперты. По их мнению, это только начало перехода залогов в собственность банков.
Например, агентство Fitch ожидает увеличения числа дефолтов российских строительных компаний в 2010 г. Компании, которые смогут получить финансирование от контролируемых государством банков или поддерживающих их "материнских" структур, как, например, "Система-Галс", вероятно, будут иметь лучшие возможности избежать явных дефолтов по платежам и потенциальной неплатежеспособности.
Банки в течение года создавали дочерние структуры, куда должны перейти отнятые за долги активы девелоперов, например, Сбербанк создал подразделение "Сбербанк Капитал", а ВТБ - "ВТБ Капитал".
По оценке экспертов, совокупный долг по кредитам компаниям строительного сектора составляет около $360 млрд. В портфеле только одного Сбербанка находилось порядка 130 кредитов компаниям строительного сектора общим объемом 600 млрд. руб, признался в 2009 году ныне бывший сотрудник банка Алексей Чувин.
Сбербанк и ВТБ - крупнейшие кредиторы застройщиков - собираются кредитовать и достраивать долговые девелоперские проекты, а потом продавать их.
На данный момент в собственность "Сбербанк Капитала" уже перешли проекты Capital Group "Город Столиц", а также помещения гипермаркетов торговой сети "Алпи".
В августе ВТБ получил контроль над жилым бизнесом "ДОН-Строя" в рамках урегулирования долга девелопера в $500 млн. Ранее банк за $2 получил 19,5% акций "Системы-Галс", а также контрольный пакет футбольного клуба "Динамо" (Москва) вместе с проектом строительства нового стадиона с многомиллиардным бюджетом. В счет уплаты долгов ВТБ может получить у Главстроя долю в проекте жилого комплекса бизнес-класса "Мичуринский". Доля кредитов, выданных ВТБ компаниям строительного сектора, не превышает 17% общего портфеля.
Также активно на рынке недвижимости работала банковская структура "Альфа Групп". Скандалом стал иск "Альфа-банка" к "Миракс", в результате чего финансовому учреждению может перейти или уже перешла башня "Федерация" и офисный комплекс Mirax Plaza. Ранее "Альфа банк" получил в счёт просроченного долга имущество компании МИАН (ныне Kopernik Group) - офисные помещения на Красной Пресне, бизнес-центр "Северное Сияние" на улице Правды. Последний объект "Альфа-банк" уже успел продать структурам, аффилированным с банком "Развитие-Столица" и девелоперской компанией "Большой город".
Снежный ком несостоявшихся сделок
Уходящий год запомнился несостоявшимися сделками. Если до кризиса сделки объемом в 20 и более тысяч кв. метров не удивляли никого, то в 2009 году аренда 10 тыс. кв. метров площадей становилась событием. Начало года ознаменовалось массовым расторжением заключенных до кризиса предварительных соглашений об аренде. Практика заключения предварительных договоров практически прекратилась.
ТНК-ВР отказалась от аренды 50 тыс. кв. метров в БЦ "Западные ворота". "Видео Интернешнл" - от переезда в новый офис площадью 20 тыс. кв. метров на Новорижском шоссе (бизнес-парк Riga Land).
Среди крупнейших сделок 2009 года - аренда ГК "Олимпстрой" около 11 тыс. кв. метров в БЦ Solutions, российским подразделением компании Unilever на 10 лет 9355 кв. метров в бизнес-центре Marr Plaza на ул. Сергея Макеева, а также аренда 7 тыс. кв. метров "Аэрофлотом" в Midland Plaza на Арбате.
В складском секторе наиболее крупной сделкой можно назвать аренду компанией Deere & Company 45 тыс. кв. метров в индустриальном парке "Южные Врата". В логопарке "Северное Домодедово" компания "Новый Импульс" арендовала 23,5 тыс. кв. метров.
На рынке сорвались крупные сделки по покупке объектов. Так, "Система-Галс" и Siemens расторгли инвестдоговор, по которому девелопер должен был построить для немецкой компании штаб-квартиру. Недостроенный объект перейдет в собственность "Системы-Галс", которая занималась его возведением. Немецкий фонд KanAm Grund отказался покупать офисный комплекс Citydel. Летом 2008 г. была совершена форвардная сделка, сумма контракта должна была составить $600 млн.
Под знаком безденежных M&A
В 2009 году на рынке не произошло ни одной инвестиционной сделки. Российские и западные инвесторы потеряли интерес к недвижимости в РФ. По данным консультанта Jones Lang LaSalle, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за 2009 год составил $2,5 млрд.
Консультанты отметили некоторое возобновление интереса инвесторов лишь во второй половине 2009 года к крупным объектам в Москве и Санкт-Петербурге, приносящим солидный доход.
В начале года инвесторы активно искали дистресс-активы, но ничего привлекательного по бросовым ценам не нашли. На рынке есть дистресс-компании, которые имеют долговую нагрузку, и им приходится расставаться со своими активами. Передел рынка недвижимости идет и на этом фронте.
В кризис активно проводились слияния и поглощения, объем которых, по прогнозам экспертов, должен увеличиться в 2010 году. В 2009 году на рынке преобладали безденежные сделки, то есть инвесторы получали доли в компаниях или проектах при условии погашения или реструктуризации долгов девелопера или при условии достройки объектов.
Наиболее заметно шел передел рынка офисной недвижимости. В этом сегменте в 2009 году произошло несколько знаковых сделок. В сфере торговой недвижимости идет перераспределение на уровне акционерного капитала и долей в компании. Этот процесс происходит завуалировано - собственники стараются перераспределять доли в объектах на стадии акционерного капитала.
Наиболее активно в 2009 году проводила сделки слияния и поглощения группа "Ташир". Она выкупила у ЗАО "Согласие" 50% в проекте гостинично-офисного центра общей площадью 70 тыс. кв. метров, который реализуется на участке 8а в центральном ядре ММДЦ "Москва-Сити". Ранее компания выкупила доли "Седьмого континента" в ТЦ "Шоколад" в подмосковном городе Реутово - в настоящее время этот объект на 100% принадлежит холдингу. Также "Ташир" стал партнером ГК "Авеню" в проекте ТЦ "Тряпка" на Ленинградском шоссе, который открылся в октябре 2009 года под принадлежащим "Таширу" брендом "РИО". Кроме того, холдинг приобрел компанию "МСМ-инвест", строящую жилой комплекс площадью 207 тыс. кв. метров на пересечении ул. Наметкина и Херсонской.
